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城镇化产业专家论坛

柏文喜:去地产化才是文旅与康养产业可持续发展的正途

日期:2019/09/23


柏文喜:去地产化才是文旅与康

  近日参加行业论坛及接受媒体采访,多次涉及文旅与康养地产与产业的问题。

  我认为纵观目前的行业现状,是在拿地越来越困难和去化压力较大的情况下,文旅和康养成为地产企业拿地和去化的噱头,旨在降低拿地难度和拿地代价以及帮助缺乏地段和配套优势的物业实现去化之举。

  首先,真正的康养和文旅产业是以运营为核心的,是以运营收入来覆盖运营成本和物业投资的,赚的是主要是运营的钱和现金流,而不是物业销售的钱。其次,从目前开发商所作的文旅和康养地产项目的普遍情况来看,实际上都是围绕着开发业务、以开发业务的现金流来弥补运营的现金流缺口,很少有依靠运营所获取的现金流能够维持持有型的这类物业运营的情况,而盈利则更不大可能。

  从商业模式上而言,开发商作文旅和康业产业本来在商业逻辑上就是难以成立的。因为文旅和康养产业实际上是一个投资回报很慢、现金流较小的行业,根本支持不了开发商体系内现行的那么高的管理和运营成本,必须要依靠开发业务现金流进行交叉补贴才能维持。开发商之所以愿意对其进行现金流的交叉补贴,用意不过是在于以其降低拿地成本和拿地难度,并帮助实现物业去化,而不是去赚取运营利润和现金流。

  如果文旅和康养产业以重资产的形式运作,没有规模化、低成本的长期资金是无法进行的。即使目前以险资为代表的资金,在进入重资产型的康养产业的时候,也会采取售卖入住权等各种各样的形式来努力实现项目早期的现金回流。而以出售型物业回款,甚至以分时共享权的售卖来平衡投资,几乎成为从事文旅和康养产业物业开发和运营的投资方的标配和标准化动作。在实践中更甚的是,房企无论是做文旅地产还是作康养地产,往往都是住宅先行,然后再开始建设配套的文旅内容和康养内容,也就是说是,开发商在用开发业务获取的现金流再来做文旅与康养配套内容的投资。

  所以业内有句口头禅:无地产,不文旅/康养。

  其实质原因在于国内的房地产企业往往核心资本不足,但是行业环境又迫使这些企业必须以规模化、高增长之路来维持自己在土地市场的对价能力、融资势能以及在资本市场的企业市值,从而进一步迫使企业走向高负债、高杠杆和高周转的发展模式。而文旅与康养产业自身是要靠运营来收回投资的,是长线投资,与普遍实行高周转打法的内地房企是不匹配的,因为这个行业的特征极易造成房企的周转不灵和现金流压力。所以房企通常做文旅与康养产业时,实际上多以文旅或康养为表、以房地产为里的,仍然无法脱离高周转的本质,必然会首先或者优先开发出售型物业来实现项目投资的现金回流和现金流平衡。

  真正要做文旅和康养地产或产业的话,就必须摆脱内地房企的高周转模式,依靠规模化、长期化的低成本资金加持和各种金融手段与工具提供的流动性支持,来实现以运营和持有为核心的商业模式的彻底转变。实现去地产化,才是文旅和康养地产和产业可持续发展的真正方向。


 

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