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聚焦城镇化产业新闻

“从城镇化到市民化”系列研究:落户放开到底能提升多少地产需求

日期:2020/03/20

投资要点:

全国落户限制进一步放开。2019 年 12 月,中共中央办公厅、国务院办公厅印 发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》。其中提到: “ (四) 以户籍制度和公共服务牵引区域流动。全面取消城区常住人口 300 万以下的城 市落户限制,全面放宽城区常住人口 300 万至 500 万的大城市落户条件。完善 城区常住人口 500 万以上的超大特大城市积分落户政策,精简积分项目,确保 社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。”我们认为,这一意见的印发意 味着户籍限制的进一步放开。

我国城镇化发展尚有潜力,红利空间有待释放。我国城镇化率即将突破 60%。 在 1999 年新增城镇化率突破 1.0 个百分点后,我国城镇化建设稳步推进。根据 发达国家的经验,当城市化水平超过 70%以后,将进入较为平缓的成熟阶段。 我们预计,计划生育或使我国城镇化率提早迈入成熟阶段。然而我国户籍人口 城镇化率仍低,与常住人口城镇化率相差 15 个百分点,这一差值意味着我国城 镇化还有不小红利释放空间,而户籍政策的开放也将为地产销售带来积极影响。

户籍人口增长对当地的商品房销售产生正向推动作用。我们选取 10 个城区常住 人口 500 万以上的特大超大城市,15 个城区常住人口 300 万至 500 万的大城 市,以及 20 个城区常住人口 300 万以下城市进行研究,发现全部样本城市的户 籍人口变化(包括绝对变化和相对变化率)都与商品房销售面积变化(包括绝 对变化和相对变化率)存在一定正相关关系。

我们预计,此次政策将快速有效地推进城区常住人口 300 万以下的城市的人口 落户完成,并带动地产销售;而对于城区常住人口 300 万至 500 万的大城市和 城区常住人口 500 万以上的超大特大城市,此次户籍限制的放开将产生一定的 推动作用。我们找到全国 258 个城市(根据数据的可得性,我们采用 2017 年 的数据)。样本城市 2017 年的常住人口总和为 118295.3 万人,户籍人口总和为 118241.0 万人,占全国户籍人口总和 85.06%。在 258 座样本城市中,存在落 户空间的城市(即 2017 年常住人口多于户籍人口的城市)共有 88 个,总共落 户空间为 9547.38 万人,我们测算商品房销售面积新增长总空间为 9.47 亿平方 米,而 2017 年全国商品房销售面积总和为 16.9 亿平方米,占比 55.92%。

投资建议。我们在行业报告《房地产行业专题报告:历史的回顾——谈地产支 持政策路径》中提出,后续如果经济需要更大抓手,推动棚改、老旧小区改造 和人才引进是大势所趋。考虑目前各地开始陆续复工复产,落实前期已经制定 的人才引进和落户相关政策将有利于房地产市场整体稳定。

2020 年 3 月 17 日,A 股市场 2019 年动态 PE 在 16.4 倍,房地产板块 2019 年动态 PE 在 8.99 倍。关注业绩增速和分红预期,维持“优于大市”评级,我 们继续看好行业蓝筹企业。龙头房企首选万科 A、保利地产、融创中国、龙湖 集团。此外,我们认为布局利好红利区域的房企的销售和业绩弹性会更强,成 长性较好的标的包括 A 股:金科股份、阳光城、中南建设、华夏幸福等,和 H 股:旭辉控股集团、世茂房地产、中国恒大、碧桂园、宝龙地产、美的臵业、 禹洲地产等。

风险提示。偏紧的货币政策和地产调控政策将影响房地产市场的需求以及价格。


 

指导单位:国家发改委     主管单位:中国管理科学研究院       运营管理:中投国发城镇化产业投资有限公司

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